新価値観のハイエンド･ガレージハウス投資とは？

『OKUSAWA GLB』は、私たちDAYTONA HOUSE×LDK CHIYODA（NCKプロパティ）が“新価値観不動産投資”として手掛ける新たな物件です。ではなぜ不動産投資のプロフェッショナルである私たちが、この新価値観のハイエンド･ガレージハウスを手掛けるのでしょうか。その理由を以下に挙げていきます。

#01
既設物件から得られた“データ”が裏付ける、“実質利回り”の良さ

まずひとつ目に、“実質利回りの良さ”があります。『OKUSAWA GLB』は『DAYTONA HOUSE×LDK』の名前で全国展開中の賃貸ガレージハウス様式『GLB』を採用しています。この『GLB』の運営データを基にすると、表面利回りだけでなく、実質利回りにおいても『GLB』が一般的なアパートより優れていることがわかります。

例えば、世田谷区内、物件価格27,800万円で表面利回り4.96％の一般的なアパートと『GLB』を比較した場合、同じ表面利回りでも、『GLB』の強みでもある圧倒的な退去率の低さと修繕費の少なさから実質家賃（NOI）に大きな差が生じます。

その利回りの良さに大きく起因しているのが“空室率の低さ”です。雑誌『デイトナ』とタイアップ関係にあり知名度が高い『GLB』は、一般的なアパートに比べ、“満室率が高く”、“退去率が低い”というデータがあります。またこの満室率の高さは、空室が出てからの原状回復費（運営費）も少なくて済むのでより利益を生みやすく、実質利回りの良さに貢献しています。

空室率は、以下の3つの考え方があります。
　①　特定の時点での空室率＝時点ベース空室率
　②　年間の稼働日に対する空室率＝稼働ベース空室率
　③　年間の貸出総賃料に対する空室率
③の場合、実際に1年間運営した結果どうだったのか、運営実績に対しての評価基準になります。
同じ物件でも、その年のフリーレントやAD支払い額、突発的な予想外の修繕費等によっても変動するため、長期的に正確なデータを収集する必要があり、購入検討している全ての物件を評価する物差しとしては適しません。
特に賃貸物件の場合、入居者の入れ替わりが発生しますから、「購入時点」ではなく「一定期間」のデータで考えるべきです。
よって、不動産投資においては②の年間の稼働日に対する空室率＝稼働ベース空室率を物差しにした分析が現実的なのです。

稼働率ベース空室率

稼働率ベースの空室率を一般的なアパートと『GLB』を比較した場合、一般的なアパートで年間1部屋の入替が発生し、1.5ヶ月後に新入居者が入居すると仮定すると、稼働率ベース空室率は6.2％。これに対し『GLB』は、入居者の愛着が長続きする物件であり、且つGLBファンクラブ内に600名以上の入居待ち客がいることから、入居者入れ替わり数は、一般的なアパートよりも少なく、入れ替わり時の空室期間も少なくなります。ここでは、入居者入れ替えが2年間に1部屋、1ヶ月後に新入居者が入居すると仮定すると、稼働率ベース空室率は2％になります。

#02
修繕コストが低いので、長期所有するメリットが大きい

賃貸物件を保有するときに気になる、メンテナンス面でも『GLB』は優れています。『GLB』は軽量鉄骨の躯体で構成されており、この鉄骨が剥き出しでそのまま壁面や天井の意匠としてインテリアを兼ねるので、壁紙の張り替えや穴の補修などが基本的に必要ありません。

そもそも『GLB』は内壁の少ない開けたレイアウトなので、室内に手を入れなければいけない壁面などの部位が少なく、修繕などの維持コストを抑えることができます。このメンテナンス性の良さは、『GLB』を長期保有したときにコスト面で大きなメリットとなります。

		一般的なアパート	GLB
居室面積80㎡ファミリータイプ原状回復工事費用	壁天井クロス貼替	492,800円	141,680円
入居期間 2年（24ヶ月）：クロス貼替時の負担割合	入居者負担割合：66.7％オーナー負担割合：33.3％	約330,000円約160,000円	約100,000円約50,000円
入居期間 6年（72ヶ月）：クロス貼替時の負担割合	入居者負担割合：0％オーナー負担割合：100％	0円 492,800円	0円 141,680円
床フローリング補修対応 ※その他ルームクリーニングは入居者負担 ※経年劣化による設備交換や木部塗装等は別途 ※上記単価はリフォーム業者によって変動します。		約70%DOWN

この表は一般的なメゾネットタイプのアパート（居室面積80㎡）と、同じ80㎡の『GLB』について、原状回復費の比較をしています。
一般的なメゾネットタイプのアパート（居室面積80㎡）の場合、室内の壁と天井のクロスを全て貼替えると492,800円（税込）掛かりますが、『GLB』の場合、室内のほとんどが構造体である鉄骨が剥き出しとなっているため、壁と天井のクロス貼り面積が少なくクロス全て貼替えても141,680円（税込）で済みます（約70％減）。
一般的にクロス貼替費用は、入居期間の長さによって、入居者とオーナーの費用負担割合が変わります。
仮に入居期間が2年だった場合、クロス貼替費用のうち、入居者負担が66.7％、オーナー負担が33.3％（約160,000円）。入居期間が6年以上なら、入居者負担は0、オーナー負担は100％（492,800円）になります。
『GLB』の場合、内装の大部分が鉄骨剥き出しの内装仕上げになっていることから、内装材の貼替費用は約70％減になります（※物件によって変動します）。

#03
投資面、管理面ともに優れた希有な投資物件に
“都心型”というさらなるプレミアム性を付加

以上のように、『GLB』は、“空室率の低さ”と“運営費”の実データから導き出される“実質利回りの良さ”があり、“長期保有しやすいメンテナンス性の高さ”も備えたガレージハウスであることがわかります。投資と管理の両面で優れている希有な物件が『GLB』なのです。
私たちが手掛ける『OKUSAWA GLB』は、これらに加えて“都心型”というプレミアム性を付加することで、所有欲を満たす“新価値観不動産投資”として多くのオーナー様に提案していきたいと考えています。